去年9月推出2栋楼，一共144套房，如今8个月过去了，才卖22套。隔着屏幕，你是不是都能感受到那份刺骨的寒意。

这家楼盘就是位于城东汇通路的牡丹大观天下，常州房企黑牡丹在南京打造的第一个项目，很可惜南京人不太愿意买单。

(资料图片仅供参考)

除了正在销售的2栋楼之外，项目还剩10栋楼没卖。按照目前的去化节奏来看，可能再熬5年都没法收官，妥妥成了站岗侠。

截图自南京网上房地产

借东风割“韭菜”的招数行不通了

很多人把牡丹大观天下卖得不好归为生不逢时。2021年9月拿地时踩在行情高点上，2022年9月卖房时站在楼市下行期。本以为能够借助楼市的东风，哪知道自己却被套住了。

要我说，命运靠自己主宰、机会是掌握在自己手里的，不要总是想着借风向割韭菜好吗？牡丹大观天下卖不好实属意料之中，主要有4点原因：

1.配套不够成熟。汇通路板块目前只有个地铁4号线汇通路站，没有商业配套，学校也没建好；

2.距离公墓近。很多买房人会介意，未来也会影响二手房的流通性；

3.品牌缺乏影响力。作为南京新进房企，在南京没有成功的楼盘案例；

4.产品缺乏诚意。最让人不可思议的是，同样是均价2800元/㎡的装修升级包，103㎡相比125㎡做了减配，厨房的洗碗机、垃圾处理器、阳台的家政柜、电动晾衣架、淋浴间的壁龛等通通不见了.....

1年卖9套、半年成交量0.....这些楼盘好难

在当下南京市场上，牡丹大观天下只是一个缩影。有些楼盘面市1年多时间，只成交几套房，还有些楼盘虽然领销许很积极，但是销许已领几个月甚至半年了，仍然保持着“挂零”的尴尬成绩。

据南京网上房地产数据显示，位于江北国际健康城的富园玖誉府于2022年5月首次开盘，1年时间共推出172套房源，只卖出9套。

截图自南京网上房地产

位于江宁滨江的中北三盛汝悦铭著于2022年12月领取72套房源销许，半年时间只卖出1套。

截图自南京网上房地产

位于栖霞山板块的中交保利萃语江南于2021年以来一共领取过412套房源销许，1年半时间1套没卖出。

截图自南京网上房地产

同为栖霞山板块的路劲山语熙府去年12月领取了44套房源销许，5个月时间1套没卖出。

截图自南京网上房地产

位于浦口白马路板块的北京城建西华龙樾于2023年3月领取了138套房源销许，2个月时间1套没卖出。

截图自南京网上房地产

为何南京这三类楼盘不受待见

从这些“老大难”中，我们或许能够悟出当下什么样的楼盘不受买房人待见。

1.品牌知名度不高，缺乏产品力支撑的楼盘

放在3-4年前，楼市行情好，房子靠“抢”，尤其很多投资客买房无视房企品牌和产品品质，抱着只要能顺利上车就行的心态。

但是近两年，市场风向标变了，基本上都是自住客。更多人开始在意房企的品牌和产品品质。

一些新进房企，就像富园、黑牡丹、北京城建等本身就不是家喻户晓的品牌，加上在南京也没有成功的楼盘案例，确实很难取得买房人的信任。加上在售的产品中规中矩、与区域竞品存在同质化，想破圈很难。

2.刚需板块主推大户型且价格不占优势的楼盘

什么样的刚需板块适合做大面积产品？我觉得是发展成熟、地缘客较多的刚需板块，毕竟会有一部分家庭有换房需求。

可是像汇通路、江北国际健康城等新兴板块、人口累计还没到一定程度，在没有改善客群支撑的情况下，大户型很难去化。

牡丹大观天下面积段约103-125㎡，含包均价达到了3.28万/㎡，总价338-410万。同板块相距500米处的美都星屿熹面积约75-89㎡，精装均价不到3万/㎡，无装修包，总价只有200多万。

再说真有300多万或400多万预算的改善家庭，为啥还会选汇通路，买配套更完善的燕子矶不更香吗？

富园玖誉府就更前卫了，在江北健康城打造了建面约125-140㎡的产品，含装修包约3.6万/㎡，总价约450-504万。如此预算为啥不挪步南京主城呢？

3.远郊板块、缺乏配套支撑和想象空间的楼盘

以前买房人对于地段价值的评判还会参考远景的规划蓝图，愿意带着未来的眼光看现在，但是现在的买房人更加现实，更加在意眼见为实的利好。

像江宁滨江、禄口、六合、栖霞山等一些远郊板块，生活配套不完善，未来也没有太多想象空间。虽然价格便宜，但也很难吸引人。

远郊房难卖还有个重要原因——不保值，比如：江宁滨江的中北三盛汝悦铭著均价1.9万/㎡，但是周边不少次新二手房成交价只有1.4-1.5万/㎡。

另外，新房市场还经常推优惠，价格跳水严重。谁买房不怕日后高位站岗？正因为大家对后市没有太多预期，这也是导致板块内房子难卖的原因之一。

南京楼市正在上演“冰与火”之歌

除了一些去化举步维艰的楼盘之外，近期市场上的摇号盘也是连接出现。比如：江心洲的仁恒江湾世纪、河西南的建发缦云、南部新城的誉璟府、江宁东山的朗诗玲珑新亭等。

可以预见当下好卖的房子要么是对稀缺地段、稀缺资源的绝对占有，没有太多竞品，只匹配小部分高端家庭。要么是主城成熟地段中超群的品质之王，面向当地换房家庭。要么是刚需板块中，与邻居拉开价差的低门槛楼盘，能吸引一批手头资金不充足的家庭。